שכור את ביתך: הקרנת דיירים, חוקי משכיר ועוד

האם יש לך נכס להשקעה שתרצה להשכיר? או שאתה נוסע וצריך לשכור את הבית שלך בזמן שאתה בדרכים? תהיה הסיבה אשר תהיה, השכרת הבית שלך במשך חלק מהשנה, או לפרק זמן ארוך יותר, מייצרת הכנסה רבה. מכיוון שאתה שוכר את ביתך, בניגוד לנכס שתוכנן במיוחד להשכרה, תרצה להקפיד יותר על התנאים שקבעת בחוזה השכירות.

להלן השלבים עליהם אני ממליץ - מהעסקת סוכן השכרה ועד ביצוע בדיקת אשראי לצורך בדיקת דיירים והבנת חוקי בעל הבית - אם אתה מתכונן לשכור את ביתך:

1. שקול להעסיק סוכן השכרה. סוכן השכרה יוריד מידע רלוונטי לביתכם, יעצב רישום מתאים, יפרסם את ההשכרה, יבדוק את כל הדיירים הפוטנציאליים (כולל הפעלת בדיקת אשראי) אשר יגישו בקשה ויגיש אותם בפניכם. סוכן ההשכרה יגבה ככל הנראה שכר טרחה, שנע בין חצי חודש לדמי חודש שלם עבור שירות זה. שכר טרחה של חצי חודש מייצג מחצית משכר הדירה של חודש, ואילו שכר טרחה מלא שווה שכר דירה של חודש. כאשר ואם סוכן ההשכרה שלך יבטיח דייר מתאים להשכרת ביתך, סכום זה ינוכה מהסכום שתקבל מהדייר עם חתימת חוזה השכירות.

   סוכנויות ההשכרה גובות בדרך כלל את שכר טרחתן בשלוש דרכים: לגבות רק את המשכיר בתשלום של חודש מלא, לגבות רק את הדייר בתשלום של חודש מלא, או לחלק את התשלום בין השניים (שני דמי חצי חודש).

   ודא שאתה ברור לגבי מבנה האגרה לפני שאתה חותם על חוזים כלשהם או עושה הסכמים כלשהם כדי שהסוכן יעזור לך לשכור בית. אם תחליט נגד סוכן השכרה, ייתכן שתרצה להשקיע בתוכנה לניהול נכסים, שעליה לכלול טפסי השכרה בחינם, כדי לעזור לך לשמור על סדר.

2. השכרת בית על ידי הבעלים. ישנם כעת אתרים רבים שבהם תוכל לרשום את נכס ההשכרה שלך, גם אם מדובר בשכירות לפי מצב הבעלים. יש אנשים ששוכרים את ביתם כמפלט חופשה. אחרים מציגים את ביתם כדי לקבל השכרה לטווח ארוך יותר. בדרך כלל כרוך בתשלום עבור רישום נכס ההשכרה שלך באתרים כאלה אך ביתך עשוי לקבל נראות גבוהה יותר. תוכלו לרשום את התכונות והמתקנים של ביתכם ולכלול תמונות מפתות. נזהר עם סוג וכמות המידע האישי שאתה מפרסם באינטרנט. זכור שעליך לעשות בדיקת אשראי של המועמדים - גם אם אתה שוכר את הבית לבד.
3. סינון דיירים: אשראי, תעסוקה, אימות משכיר. אם יש לך סוכן השכרה, הוא או היא יבצעו בדיקת אשראי, יתקשרו להפניות בעבר ויאמתו תעסוקה ושכר כחלק מתהליך מיון הדיירים. לאחר השלמת סינון הדייר, סוכן ההשכרה ימסור לך את תוצאות בדיקת האשראי ומידע אחר ועל סמך מידע זה תוכל לבחור לקבל או לשלול את המועמדים. אם אין לך סוכן השכרה, אתה יכול לבצע את שלבי המיון של הדיירים בעצמך, אך תזדקק לסוכנות שתבצע את בדיקת האשראי. בתהליך מיון הדיירים, יש לשים לב בזהירות לאשראי ולתעסוקה של מבקש השכירות. אם לדייר הפוטנציאלי יש אשראי גרוע או שהוא לא מרוויח מספיק כדי להרשות לעצמו דמי שכירות בנוחות, כדאי לשקול למצוא דייר אחר. בנוסף לבדיקת המבקש 'אשראי במהלך תהליך מיון הדיירים, שימו לב גם אם בעל הדירה בעבר (לא נוכח) של מבקש השכירות נותן המלצה גרועה. אם זה המקרה, חשוב פעמיים לפני שתשכיר את ביתך למועמד זה.
4. תכנן הסכם שכירות. תכנן הסכם חכירה ובדוק אותו על ידי עורך דין מקרקעין שמכיר את השכרת בתים. על הסכם השכירות לציין את התנאים הספציפיים של החכירה ויש בו שפה חוקית המגנה גם עליכם וגם על הדייר. לאחר קבלת הסכם שכירות חתום, קשה לסיים חוזה כזה אלא אם כן הוא נאמר בבירור בהסכם. לכל הפחות, הסכם השכירות צריך לכלול:
   • אורך השכירות. לאחר שהחלטת על מועמד להשכרה, קבע וציין את משך השכירות. לדוגמא, בחוזה השכירות יכול להיות שההסכם המקורי יתחדש אוטומטית לאחר תקופת ההשכרה הראשונית ויימשך על בסיס חודש לחודש לאחר מכן. הקפד לכלול הוראה לביצוע שינויים כגון העלאת שכר דירה קלה או לסיום חוזה השכירות על ידי אחד הצדדים.
   • שכירות חודשית. כדי להחליט מה לגבות עבור שכר דירה חודשי, עדיף לבדוק מודעות בעיתונים עבור בתים באזור שלך שמספרם דומה של חדרי שינה, אמבטיות, מוסך וכו '. זה יכול להיות חכם לבקר בכמה השכרות דומות להשוואה..

     הקפד לציין את סכום השכירות החודשי, תאריך החודש שאתה מצפה לתשלום וכל מסגרת זמן או דמי קנס הקשורים באיחור בתשלומים. בדוק את חוקי נכסי השכירות המדינה לפני שגובים דמי קנס.

   • מרוהט או לא מרוהט. החליטו אם ברצונכם לשכור את הבית כולל הרהיטים שלכם או לא.
   • חיות מחמד או אין חיות מחמד. אם אינך רוצה חיות מחמד בבית ההשכרה שלך, דאג לכלול מידע זה בחוזה השכירות. אם לעומת זאת יש לך סעיף בהסכם השכרת הבית המאפשר חיות מחמד, ודא שאתה כולל מגבלה על מספר וסוגי חיות המחמד המותרים בבית שאתה הולך לשכור.
   • כלי עזר. חשמל, חום, גז ומים. מי משלם? האם הם כלולים בשכר הדירה החודשי או לא?
   • חניה וחריש. ציין את מספר מקומות החניה הכלולים בהשכרה. האם חריש שלג כלול או שהדיירים צריכים לשלם אגרות נוספות?
   • פיקדון. גם אם לדייר יש אשראי מושלם, עבודה מרוויחה, אינו מעשן ואין לו חיות מחמד, קבלו פיקדון לפני שהם שוכרים את הבית. אם הדייר יכול לשלם דמי שכירות בחודש הראשון ובחודש האחרון כפיקדון הביטחון, אתה חכם לקחת אותו. וודאו כי בהסכם השכירות נקבע כמה פיקדון נדרש בנוסף לשכר הדירה, בגין מה ניתן להשתמש בפיקדון ובמסגרת הזמן שהדייר יכול לצפות להחזר לאחר העזיבה. אתה יכול להשתמש בפיקדון לכיסוי כל שכר דירה שלא שולם ולביצוע תיקונים או ניקיון נדרשים הנובעים משימוש יותר מהרגיל; אינך רשאי להשתמש בפיקדון הדייר כדי לכסות את עלויות הבלאי הרגיל.
   • מעשן או לא. הקפידו לציין האם הדייר יכול לעשן בבית או לא.
   • מספר הדיירים או האורחים. אם יש מגבלה על מספר הדיירים שיכולים להתגורר בבית או הגבלה על מספר האורחים המותרים, היה ברור לכך בחוזה השכירות. אם אתה משכיר לשני דיירים בלבד, אינך רוצה למצוא ארבעה או שישה אנשים המתגוררים בביתך.
   • כמה התראה נדרשת. תרצה שבחכירה ייקבע כמה שבועות או חודשים מתבקש על ידי הדייר לפני שהם עוברים דירה או כמה הודעה תעביר לדייר אם ברצונך לחזור לביתך.
   • תחזוקה ותיקונים. באחריות הדייר להודיע למשכיר על כל תיקון נחוץ. בעל הבית, לעומת זאת, אחראי על שמירת נכס השכירות במצב ראוי למגורים. תנאי " ראוי למגורים" כולל שמירה על תקינות המבנה, אספקת שירותים נאותים (חום, מים, חשמל) וניקוי יחידת ההשכרה בין דיירים שונים. בדרך כלל נדרשת התראה של עשרים וארבע או ארבעים ושמונה שעות לפני הכניסה לנכס להשכרה אלא אם כן אתה מבצע תיקון חירום. וזכרו, תיקונים, כולל צביעה מחדש, תיקון נזילת גג, ותיקון רצפה פגומה וכו 'זכאים לניכוי מס, כל עוד אתם מחזירים את נכס ההשכרה למצב המקורי בו היה לפני הצורך בתיקון!
   • שינויים בתכנון. האם הדייר יכול לצבוע חדר או לתלות יצירות אמנות? כמה מותר? הקפד לכלול פרטים על כך בחוזה השכירות.
5. רשימת צ'ק-אין ומעבר. לעתים קרובות מתעלמים מצעד חשוב זה. עבור דרך הבית עם הדייר כאשר הוא עובר לגור בו. שים לב לכל הנזק הקיים בבית עם תיאורים ספציפיים. עשו זאת שוב לפני שהדייר יעבור לגור. רשימת הבדיקה מסייעת לתעד את מצב השטח בזמן שהדייר עובר לגור בו שוב ושוב כאשר הם עוברים דירה. זה עוזר למנוע אי הבנות ובעיות פיקדון. תמונות יכולות להועיל גם כן.
6. הודיעו לשכניכם. אם אתם שוכרים בית שהיה מגוריכם לטווח הארוך, דאגו ליידע את שכניכם. ללא קשר למשך השכירות, השכנים עלולים להתבלבל כאשר הם רואים זרים המשתמשים במוסך שלך, לכן שלח מכתב או התקשר לבית כדי למנוע בעיות. שקול לזכור את השכנים שלך גם בתהליך סינון הדיירים. אם אתם מתכננים לגור בבית מגורים זה מאוחר יותר, ייתכן שתרצו שהשכנים שלכם יסתדרו עם הדיירים.
7. פינוי. אף משכיר לא רוצה להאמין שהם יצטרכו לפנות דייר יום אחד ואף דייר לא ירצה לפנות אותו מהבית שהם שוכרים! אתה מקווה שתמנע כל גורם לפינוי על ידי ביצוע בדיקת אשראי נכונה ומיון דיירים. עדיף ששני הצדדים ידעו קצת על זכויותיהם במהלך הליך פינוי. פינוי הוא הליך משפטי המשמש את בעל הדירה לסיום הסכם חכירה. בעל בית עשוי לפנות דייר אם דייר מחדל על פריט כלשהו המופיע בהסכם השכירות המקורי. דוגמאות למחדל כוללות דייר שאינו משלם את שכר הדירה במועד (לרוב למספר חודשים), דייר המנהל פעילויות בלתי חוקיות או פליליות בנכס המושכר או דייר המאכלס אנשים בלתי מורשים. בבית. על בעל הבית למסור הודעה בכתב לשוכר המציין את ברירת המחדל, ובמדינות מסוימות, הדייר נדרש להשיב בכתב ולהסביר כיצד יתקן את ברירת המחדל. לאחר מכן, בעל הבית יכול להתחיל בהליך פינוי רשמי יותר.

   לעיתים קרובות מתקיימים דיונים בבית משפט לפינוי. בפעמים אחרות, עשויה להיות סיבה שגורמי אכיפת החוק יתערבו בכדי לסלק (לפנות) דיירים מנכס השכירות. פינוי לעולם אינו נעים והכי טוב להימנע ממנו כאשר הדבר אפשרי. ערים או מדינות מסוימות השתמשו בשימוש בתיווך, במקום לקשור את בתי המשפט להסדרת נושאים של בעלים ודיירים כגון פינוי. עדיף לקבל את כל ההסכמים בכתב ולבדוק את היסטוריית הדיירים ו / או המשכיר לפני חתימה על חוזה שכירות על מנת למנוע אי-פעם לעבור תהליך פינוי.

8. חוקי דיירים ומשכירים. ולסיום, דאג לחקור את מעשי הדייר של בעל הבית במדינתך או בעירך לפני שאתה שוכר את ביתך כדי שתדע מה הזכויות שלך כבעל הבית ואילו זכויות יש לדייר במדינתך. דאג להודיע על חוק הדיור ההוגן (הפדרלי) (FHA); חוק זה מגן על הדיירים על ידי הגבלת בעלי הדירות מפני הבחנה על רקע גזע, דת, מעמד משפחתי, גיל, רקע אתני ומוצא לאומי במהלך תהליך בדיקת הדיירים. החוק גם מחייב את המשכירים השוכרים נכס " לבצע שינויים נגישים סבירים " עבור דיירים נכים או קשישים.

   חלק מחוקי הדיור והמשכירים הממלכתיים והמקומיים מרחיקים לכת עוד יותר, האוסרים על אפליה במהלך בדיקת דיירים על פי מצב משפחתי (בין אם הדייר רווק, נשוי, לא נשוי ומתגורר יחד, גרוש או רווק) או נטייה מינית. וודא שאתה מכיר את החוק לפני שאתה מתערב בהיבט זה של נדל"ן. וודאו כי הבית שתשכירו עומד בכל כללי הבנייה הפדרליים, הממלכתיים והמקומיים.

עכשיו אתה יודע לשכור את הבית שלך. זכור שאם אתה לא מרגיש בנוח לבצע בדיקת דיירים לבד, אתה יכול לקבל סוכן השכרה שיעזור. הם יעזרו לך לעבד בדיקת אשראי, לעבור על חוקי המשכיר ומידע אחר אודות חתימה על חוזה שכירות והשכרת בית. בהצלחה למצוא מועמד להשכרה אמין ולהפוך את ביתך להשכרה.