הראשונה היא שברגע שאתה מוכר חלק לקונה החלקי הראשון, אתה נשוי למגבלות הבעלות החלקית.
בעלות חלקית המשיכה לבדל את עצמה מבן דודה (נתח זמן). אנשים מסוימים עם בתים שניים במיקומים הנחשקים ביותר שאלו אותי כיצד ניתן להפוך את ביתם למגורי בעלות חלקית. חשבתי שאשים שם "איך" ואענה על רבות מהשאלות הנפוצות.
החלטה כיצד ברצונך לבנות את הנכס. שתי האפשרויות הפופולריות ביותר הן הסכמי הפעלה LLC והגבלות.
הסכמי תפעול של LLC. אתה יכול לקחת נכס ולהעביר אותו לכותרת או לביצוע של LLC או ישות אחרת. ישות זו יכולה לתת בעלות על מניות או ריבית. יש לך גם דרך נקייה ונחמדה לציין את החוקים והתקנות שיעקבו אחריהם. החיסרון בכך הוא מימון. קשה מאוד למצוא בנק שמעוניין לממן משהו כאשר אתה מציע מניות של LLC או גוף אחר כבטוחה. חסרון נוסף הוא מכירה חוזרת. יהיה הרבה יותר קשה לבסס ערך ולמכור מניות או אינטרסים בישות בהשוואה לתואר או שטר עם מגבלות.
הגבלות על כותרת או מעשה. ישנם עורכי דין שעשו עבודה טובה מאוד והציבו מגבלות על תואר או מעשה. אלה נוטים להיות דומים מאוד למסמכי בית משותף. הם מראים בבירור את הכללים והנהלים בהם יפעלו הבעלים. לאחר מכן הם נרשמים ברשומות המחוז. אחד היתרונות העיקריים הוא מימון האינטרסים האישיים בנכס. כמה בנקים למעשה ילוותו כסף לאנשים מוסמכים באמצעות שטר הבעלות החלקי כבטוחה. יתרון נוסף הוא מכירה חוזרת. יהיה הרבה יותר קל למכור כותרות או אינטרסים מעשיים עם הגבלות באמצעות סוכן נדל"ן באזור המקומי של הנכסים. בגלל המימון הקיים, זה גם יסייע להשגת שווי שוק אמיתי של עניין הרכוש שלך.
הבטיח שיש לך את היכולת למכור את הנכס שלך כחלק חלקי. לא יכולות להיות כל מגבלות על הנכס שלך - בין אם מדובר בנפה, קהילה או בית משותף - האוסרים על בעלות חלקית.
החליטו אם אתם מתכוונים לנסות למכור את כל השברים בו זמנית וסגירה או אם אתה מתכוון למכור אותם בנפרד. בעולם מושלם, תוכל לשווק את הנכס שלך כבית מגורים בעלות חלקית ולכל הרוכשים החלקים לעבור חוזה ולסגור בו זמנית. בעולם האמיתי, הסיכויים שתמצאו יותר מבעל חלק אחד שיעברו חוזה ויסגרו באותו יום הם קלושים. סביר להניח שאתה הולך למכור את השברים בנפרד. יש לכך כמה תופס. הראשונה היא שברגע שאתה מוכר חלק לקונה החלקי הראשון, אתה נשוי למגבלות הבעלות החלקית. במקרה שלא תוכלו למצוא קונים אחרים, אתם עדיין מחויבים לכל ההגבלות ו / או כללי הסכם ההפעלה שהצבתם כשסגרתם עם קונה הבעלות החלקית.המלכוד השני הוא ההלוואה הקיימת שלכם על הנכס.
אתה יכול לקחת נכס ולהעביר אותו לכותרת או לביצוע של LLC או ישות אחרת.
לטפל בהלוואות קיימות על הנכס. אם יש לך הלוואה קיימת על הנכס, תצטרך לשלם את ההלוואה לחלוטין בסגירה החלקית הראשונה שלך. ישנם פתרונות זמינים לאלו מכם שחייבים יותר ממה שישלם לך הקונה החלקי הראשון. ביום הסגירה תוכלו להחליף את ההלוואה הקיימת שלכם בהלוואה מסחרית שתהיה בה סעיף שחרור חלקי. סעיף זה מאפשר לך למכור לבעלי חלקים אחרים ולהחזיר את ההלוואה בחתיכות תוך כדי סגירה עם קונים אחרים. הריבית תהיה קצת גבוהה, אבל זה ישרת את מטרתו. הלוואות מסחריות יהיו לדרישות אחרות מאשר המשכנתאות המסורתיות שלך בנכס. בדרך כלל אתה נדרש להחזיק בנכס של לפחות 20% בנכס ולנהל משא ומתן על דרך ברורה להחלת מרבית הכנסות הסגירה על עקרון ההלוואה כאשר אתה סוגר בעלים חלקים נוספים עד לתשלום ההלוואה במלואה. אם אתה חייב 90 - 100% על משכנתא, יש לך אשראי פחות טוב או אם אתה הפוך בנכס, זה מאוד לא סביר שתוכל לזכות או למצוא הלוואה מסחרית שתסייע לך בפרקטיביזציה של הנכס שלך.
לשווק ולמכור את הנכס שלך. אמנם תוכלו לעשות זאת לבד, אך בדרך כלל עדיף למצוא סוכן נדל"ן מורשה בעל ידע משמעותי בבעלות וניסיון חלקי. זה אמור לחסוך לך הרבה זמן וכאבי ראש בניווט בתהליך מכירת השברים.
ספק ניהול ותזמון חלקי של בעלות. סביר להניח שתצטרך למצוא חברת ניהול שתנהל את הנכס. אחרי הכל, המטרה שלך הייתה ככל הנראה להפוך את הבית השני שלך למילוט אמיתי ולא המקום אליו אתה הולך לתקן את כל הדברים שלא עשית בחופשה האחרונה שלך. לקבוצת בעלות חלקית יש מקום מקוון מרכזי בו כל הבעלים יכולים לתזמן זמן בנכס, להציג חשבונות וחשבונאות, לפתוח כרטיסים לדברים שצריכים להיעשות ולהפנות לשאלות נפוצות.
