כיצד לקבוע שווי שוק הוגן?

שווי שוק הוגן (FMV) הוא פרמטר המשמש לקביעת שוויו של נכס כלשהו - מטלטלין או בלתי נידחים - כגון מכוניות, נדל"ן, מכונות וציוד, נכסים אישיים וכו '. קביעת FMV חשובה בעסקאות בהן זכויות הבעלות הן עבר ממסיבה אחת לאחרת, דרך קנייה / מכירה, תרומה או מתנה וכן הלאה.

על פי שירות המסים הפנימיים (IRS), שווי נדרש לסוגי הסחורות והרכוש הבאים:

• מוצרים ביתיים, ביגוד משומש, אבני חן ותכשיטים;
• אוספים של חפצים נדירים, עתיקות, אמנות, פסלים וכו ';
• נדל"ן
• כל מיני מכוניות, סירות, מטוסים וכו ';
• מלאי עסקי, מניות ואג"ח, מניות / עניין בעסק / חברה;
• מכשירים פיננסיים כגון קצבאות, סוגים נבחרים של ביטוח חיים וכו ';
• פטנטים.

הגדרת FMV

במילים פשוטות מאוד, FMV הוא המחיר שבו הן המוכר והן הקונה מסכימים להשלים את העסקה. זה לא אותו דבר כמו 'מחיר שוק', אם כי יש אנשים שנוטים להשתמש בטעות בשני מונחים אלה כמילים נרדפות.

שיטות לקביעת FMV

ישנן מספר שיטות המשמשות לקביעת שווי שוק הוגן, מהן נעשה שימוש לרוב בשלושת הבאים.

1. שיטת השוואת נתוני שוק / שיטת מכירה: המכונה גם ' ניתוח שוק השוואתי ', שיטה זו כוללת השוואת ערך הנכסים הדומים לנכס המוערך ונמכר לאחרונה. לדוגמא, בית עצמאי של 1200 מ"ר נמכר במחיר של 3730 € בשיטת השוואת נתוני השוק, נכס דומה יוקצה גם הוא לשווי שוק הוגן זהה, כלומר 3730 €. הקריטריונים המיושמים בשימוש בשיטה זו הם: (א) הנכס המשמש להשוואה חייב להיות באותו אזור כמו הנכס המוערך; (ב) הוא חייב להימכר בשנה האחרונה; (ג) גודל, מצב הנכס, הגיל והזמן בו הנכס היה בשוק, חייבים להיות דומים ככל האפשר, אם אינם דומים זה לזה.
2. שיטת עלות החלפה: שיטה זו מחשבת את העלויות הדרושות להעתקה או להחלפה של הנכס המוערך, כלומר אם צריך לבנות מבנה דומה על אותו נכס, עלות הבנייה כאמור מחושבת במונחים של זמן, חומרים ועבודה ו נוסף לערך הקרקע הנוכחי, לאחר ניכוי הפחת המשוער שנצבר לאורך הזמן מאז הקמת הנכס המקורי.
3. שיטת ניתוח הכנסה: שיטה זו לקביעת שווי שוק הוגן מחשבת את ההכנסה העשויה להיות מיוצרת על ידי שני נכסים דומים, בדרך של שכר דירה או היוון. השיטה משמשת לנכסים גדולים, כגון בניינים מסחריים או נכסי מגורים גדולים מרובי יחידות, כאשר שכר דירה או מחיר ליחידה יכולים לקבוע את סך ההכנסות שניתן להרוויח מכל הנכס.

שיטות אחרות לקביעת FMV הן שילובים של אחת משלוש השיטות הבסיסיות הנדונות כאן והמגמה האחרונה היא שימוש בטכנולוגיה למיפוי והערכת ערך הנכסים.