כיצד לשכנע מוכר בית לשלם את עלויות הסגירה שלך?

רכישת נדל"ן אינה תמיד פשוטה. זה לא פשוט כמו לשלם סכום מסוים למוכר ואחוז למתווך הנדל"ן. גם לרוכש וגם למוכר יש הרבה עלויות נוספות, כמו מיסי רווח הון, מיסי העברה וכדומה. אלה נקראים עלויות סגירה, אשר יכולות לנוע בין 1% ל -10% ממחיר הרכישה הכולל. לעתים קרובות, המפתח לעסקה חלקה יהיה לשאול את המתווך שלך אילו עלויות מסוימות יחויבו בך, ואילו גובים מהקונה.

כאשר כבר שילמת סכום גדול עבור מקדמה או הון עצמי (כפי שהבנקים מעדיפים לקרוא לזה), ייתכן שלא יהיה לך כסף נוסף להוצאות לשלם עבור עלויות סגירה. יש לך כמה אפשרויות למזער הוצאה מזומנת נוספת זו. אתה יכול לנהל משא ומתן כדי שמוכר הבית ישלם עבורו, או שתוכל להוסיף עלות זו לסכום הרכישה הכולל, כך שלמעשה, תכלול אותה במשכנתא שלך, והמוכר יחזיר לך את הכסף.

מחיר מכירה גולמי

מו"מ מראש. הדרך הטובה ביותר לשכנע מוכר בית לשלם את עלויות הסגירה שלך היא לנהל משא ומתן טוב. מלכתחילה, סביר להניח שתנהל משא ומתן על מחיר מכירה נמוך יותר עם המוכר. במהלך המשא ומתן שלך, אתה יכול לבקש מהמוכר לשאת בעלויות הסגירה. מכיר את עלויות העסקה, העמלות והמיסים, לרוב המוכרים והמתווכים יש מחיר נקי בפועל בעת מכירת בית. משמעות הדבר היא מחיר המכירה הגולמי שלהם בניכוי דמי מתווך ומיסים ממשלתיים. כל תוספת היא בונוס נוסף. שוחח עם המתווך שלך (בין אם זה אותו מתווך או סוכן המוכר ובין אם לאו) אם אתה יכול להגיע למחיר שבו יהיה לקונה מספיק עודף לשלם עבור עלויות הסגירה.

מנפחים את המחיר הכולל. בנוסף, אתה והמוכר יכולים לנפח את מחיר הרכישה הכולל, כך שהסכום השווה לעלויות הסגירה ייכלל במחיר הכולל. בדרך זו, חלק מהמשכנתא אליה תבקשו בבנק למעשה נועד לסגירת עלויות. אם זה המקרה, המוכר יחזיר לך למעשה את הסכום העודף, אשר יהיה בגין תשלום עלויות הסגירה. בפועל, הכסף למעשה לא מוחזר אליך, אלא דרך המתווך, שעושה את עבודת הרגליים בתשלום מיסים ועמלות אלה.

סכום מקסימאלי להלוואות

כלול אותו במשכנתא שלך. אם הבנק מסכים, אתה תמיד יכול לבקש כמה אלפי דולרים נוספים שייכללו בסכום ההלוואה שלך, כדי לכסות את עלויות הסגירה. זה יהיה תלוי, עם זאת, בסכום המקסימאלי להלוואות שהבנק ייתן לך. בתורו, הדבר תלוי בשני גורמים: שווי הנכס המוערך ויכולת ההשתכרות שלך.

הסכום שהבנק ילווה לך לא יהיה תלוי במחיר המכירה של הנכס, אלא בשווי המוערך (אותו יקבע שמאי מקצועי מהבנק). מכאן, רק אחוז מסוים ניתן להשאיל לכם, בדרך כלל בין 60% ל -80%. היתרה משולמת באמצעות ההון העצמי שלך, שהוא למעשה המקדמה שלך. אם ההלוואה שלך יכולה להכיל כמה אלפי נוספים, תוכל להשתמש בה כדי לשלם עבור עלויות סגירה.

שנית, יכולת ההשתכרות שלך תקבע כמה הבנק יכול להלוות לך, במיוחד את סכום הפחתים שאתה יכול לשלם בחודש. זה בדרך כלל מחושב כ -30% מההכנסה נטו שלך לבית. לכן, אם הבנק קובע שאתה יכול להרשות לעצמך ללוות כמה אלפים נוספים על בסיס ההכנסה החודשית שלך, ניתן להשתמש בזה לתשלום עבור עלויות סגירה.
בשני המקרים הבנק לא ייתן לך את המזומנים הנוספים על הסף. במקום זאת, זה ישולם ישירות למוכר. לכן, אתה והמוכר יצטרכו להסכים מי בדיוק משלם אילו פריטים ברשימת עלויות הסגירה. מומלץ לכלול זאת בהסכם המכר שלך, או שתוכל לבצע חוזה נפרד לשם כך.

קניית בית כרוכה במשא ומתן רב. היו מנומסים אך איתנים בהתנהלותכם עם מוכר. אם הוא יראה שאתה רציני ברכישת הבית, ושאתה בעל בית אחראי, סביר להניח שהוא ישקול את בקשותיך.