כיצד לחשב את שיעור ההיוון?

היוון פירושו לקחת סיכוי או להשיג יתרון מכל נכס או החזקה. אתה יכול להמיר כל דבר להון על ידי הגדרת הטבות עתידיות מול עלות אחזקת הנכס. קצב ההיוון (המכונה בדרך כלל גם "שיעור מכסה") הוא בדרך כלל יחס בין העלות המקורית שנגרמה לרכישת הנכס, הנמדדת כנגד ההכנסה שהופקה מהפעלת או ניצול הנכס לרווח כספי, לאחר ניכוי הקבוע והמשתנה עלויות שנוצרו בשמירת הנכס.

ביחס זה, משקיע מסוגל להעריך את משך הזמן שלוקח הנכס לשלם עבור עצמו. כמובן, ישנם מספר גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון, כגון אופי הנכס, השימוש בו, פחת כל הנכסים הקשורים לנכס העיקרי, פירוט או כישלון בתפקוד הנכס לתקופה ניכרת, כי יכול להוביל לנכס להיות לא פרודוקטיבי וכן הלאה.

כהמחשה פשוטה, ניתן לחשב את שיעור ההיוון כדלקמן:

השתכרות שכירות שכירות שנתית

אתה רוכש בניין בשווי 0,70 מיליון אירו, מרוויח 149,000 אירו בשכירות חכירה במהלך שנה מסוימת, כרוך ב 37300 אירו כעלויות קבועות ומשתנות בתחזוקת הבניין ורוצה לחשב את שיעור ההיוון של בניין זה. זה פשוט נעשה - ראשית מנכים עלויות קבועות ומשתנות מהרווחים מדמי השכירות, מחלקים את עלות הרכישה ששולמה בגין רכישת הבניין בשארית ההכנסה השנתית לאחר שנוכו העלויות הקבועות והמשתנות, המספר המתקבל הוא שיעור ההיוון של הבניין. אם נביא את הדוגמה לעיל, שיעור ההיוון יהיה 6,6% (מיליון / 150000, כאשר המכנה נגזר על ידי הפחתת 50,000 כעלויות מדמי השכירות השנתיים של שכירות 200,000). זה יכול גם להיות שבעוד 10 שנים, הנכס היה מחזיר לך יותר מ -60% מהעלות שנגרמה לרכישתו. כמובן, זאת בכפוף להנחה שאין שינוי בערכי ההוצאה וההכנסות שנצברו מכך.

אם אתה משקיע הדיוט ללא רקע רב או ניסיון במימון נכסי ההון, אך יש לך כסף להשקיע וברצונך להעריך את תקינות ההשקעה שלך, חשוב ביותר לפנות לסיוע מקצועי של יועץ מס, איש מקצוע. שמאי או שמאי ומבקר. בהתאם לאופי הנכס כגון בניין ושוויו, תוכלו לשקול לשמור על שירותיו של אדריכל. כל אנשי המקצוע הללו יחד צריכים להיות מסוגלים לספק לך חישוב מדויק למדי של שיעור ההיוון עבור הנכס שלך (במקרה זה, בניין) על ידי התחשבות בעלויות תשומה שונות, עלויות קבועות ומשתנות, הכנסה עתידית וכן הלאה.

שיעור היוון סופי

זכור שמדינות שונות מחשבות את שיעור ההיוון באופן משתנה, כמו למשל, התשומות / הרכיבים לחישוב יכולות להשתנות. לדוגמא, טיפול בעלויות לקראת פחת ושירות חובות; כמו כן, בהתבסס על תשומת הערך, בין אם זה המחיר המבוקש, מחיר המכירה או שווי השוק ההוגן, שיעור ההיוון הסופי שלך עשוי להשתנות.

במקרים מסוימים, קיימים גיליונות אלקטרוניים פיננסיים מוכנים הכוללים את כל הערכים הדרושים. האם חפש אחד כזה המאפשר חישוב קל של שיעור ההיוון.