כיצד למצוא סוכן נדל"ן?

בשוק הנדל"ן הנוכחי שלנו, ככל הנראה השוק הטוב ביותר עבור הקונים והגרוע ביותר עבור מוכרים מזה כמה עשורים ברוב האזורים, סוכנים שנשארו במהלך ונשארו פעילים צריכים להיות קבוצה עמידה מאוד. ואתה רוצה שאחד מהם יעזור לך לקנות או למכור בית, נכון? הנה כמה מהדרכים הטובות ביותר למצוא את הסוכן המושלם.

ממש מקדימה, אני רוצה להזכיר חרדה. בין אם אתה קונה ותיק או מוכר בפעם הראשונה, תנאי השוק כנראה גורמים לך לדאגה ולחשש. וזו בדיוק הסיבה שעליך לבחור לא סוכן כלשהו אלא סוכן בעל כישורי הרקע והרקע הטובים ביותר כדי להתמודד בצורה יעילה עם צרכיך הספציפיים. אז אני חייב לומר לך: החרדה שלך תפחת כשתוריד את הפחד שלך מהראש ונכנס ליוזמה. תוכלו לגלות שהרבה אנשים בדרך לבעלות על נכסי נדל"ן או על גיוס נכסים לא רק רוצים לעזור לכם, אלא להוטים לעשות זאת. יש סוכנים, קציני נאמנות, פקחים ומתווכי משכנתאות שאפשר לסמוך עליהם. והסוכן שתבחר יודע למצוא את שארם.

ישנן מספר שיטות, כולן סבירות, לאתר ולשמור סוכן. בואו נסתכל על הדרכים המובילות ולאחר שתשקלו אותם, נבחן גם גישה חריגה (יש שיאמרו רדיקלית) עליה אני ממליץ בלב מעל האחרים. אני מתאר זאת לפי הגישות הרגילות האלה:

1. חברים, שכנים ועמיתים לעבודה שמחים להמליץ על סוכנים. הקפד לשאול מדוע. הימנע מסוכנים שהם רק קרובי משפחה או חברים קרובים אלא אם כן יש סיבות מוצקות להמלצה. לסוכנים המובילים יש קרובי משפחה וחברים, כמובן, אשר חצוצרים להם באופן קבוע.
2. למד את מדור הנדל"ן בעיתון המקומי שלך במשך מספר שבועות רצופים. אם אתם מתכננים למכור, תוכלו ללמוד במהירות אילו סוכנים מאמינים בשיווק באמצעות פרסום. למרות שהסוכנים הללו מנסים למכור נכסים, אקסיומטית שרובם יודעים גם לעזור לרכוש נכסים. תוכלו להכשיר אותם עם תחילת ההקרנה, שתואר בהמשך.
3. סוכנים מעטים מתמחים כמוכר או כסוכן קונה. למעשה תרצו סוכן עם תיק ניסיון בשני הצדדים. דרך טובה להקרנה היא לבקר בבתים פתוחים ולשוחח עם סוכנים תורנים. תוכלו לפגוש ותיקים מנוסים וטירונים להוטים ומוכשרים. בשוק הקשה שלנו, סוכנים אלה הם ניצולים רציניים. לכימיה תפקיד חשוב; אם אתה "לוחץ" עם מישהו, שווה לבדוק אותו או אותה לעבודה. טירונים מחויבים מאומנים היטב שווים את דעתכם באותה מידה כמו ותיקים, לרוב עם תוספת בונוס של כישורי מחשב מצוינים.
4. שים לב, אני לא הצעתי להשתמש בכלי חיפוש סוכן ב אתרים באיגוד מקרקעין או אתרי חברת הנדל"ן. באמצעות Realtor.com, למשל, חיפוש טיפוסי מחזיר עשרות למאות שמות. אתה יכול לזרוק חצים ברשימה, או להשקיע שעות בבדיקה על סמך קריטריונים סובייקטיביים. הגישה שאחשוף בקרוב מבוססת בדיוק על ההפך. זה מבוסס על קריטריונים אובייקטיביים.

אם אתה קונה, תנאי שוק ירודים עבור מוכרים עשויים להיות תנאים נהדרים עבורך. נכון לעכשיו, עניין הקונים הולך וגובר - הרצון להחזיק בית הולך וגובר - אך רבים אינם ששים לקפוץ פנימה מכיוון שהם לא יודעים מתי שקופית הערך תסתיים. כולם צופים בהשפעת העיקולים מפחיתה ערכים. עם זאת, נראה שרוב השווקים סופגים את ההשפעה של הלוואות גרועות, מה שמביא הקלה קלה לבעלי בתים.

מענה לשאלת שקופיות הערך בשוק שלך הוא השאלה המובילה שתשאל כשתמצא סוכן מתאים. זה נכון גם לקונים וגם למוכרים. מוכרים רציניים רוצים להעביר את הנכס שלהם כדי שיוכלו לעבור דירה, לפרוש או לקבל בית אחר. הם פונים לסוכן שלהם לקבלת ייעוץ מוצק בנושא תמחור באמצעות ניתוח שוק מדוקדק מבוסס מחשב. הקונים רוצים בית מעולה בערך שיעריך לאורך זמן. הם רוצים ביטחון שהמחיר שהם עומדים להציע הוא השקעה חכמה, והם מתכננים להישאר בבית לפחות שלוש שנים, בתקווה שיהיה ארוך יותר. כמו כן, מוכרים וסוחרים סבירים יודעים כי המילה "ערבות" לעולם אינה יכולה להיכלל בעסקה.

כפי שהראיתי, זה לא קשה למצוא סוכנים פעילים. אך ההסמכה שלהם כך שהבחירה שלך מייצגת בחירה טובה היא קצת יותר קשה. אז גיליתי שיטה יוצאת דופן להקל על הקושי ושאלתי את הסוכנים אם זה הגיוני. וזה כן.

הבסיס שלי לכתיבת מאמר זה הוא ניסיון של למעלה מ- 25 שנה כיועץ שיווקי, המסייע למתווכים ולסוכנים למכור בתים. ובן זוגי לחיים הוא סוכן ותיק, מומחה למשכנתאות וקצין נאמנות. היא חכמה כמו שהם באים ובשנת 2003 היא ניבאה למעשה את ההאטה הנוכחית כשצפתה בקונים לא כשירים נוטלים משכנתאות בסאב-פריים (ומתווכים חובבי משכנתא חורגים מסדרים אותם).

שלא תחשוב שאמשיך ונמשך על זה, תחשוב שוב. הנה העצה הרדיקלית שלי למציאת סוכן נדל"ן והיא חלה על קונים וגם על מוכרים.

הסוכן צריך להיות עוגיה קשוחה אחת.

שיטה זו, כמתואר, מסייעת לקונים לאתר סוכן מעולה. אבל זה עובד גם עבור מוכרים. פשוט שנה כמה מילים.

1. בעזרת חיפוש בגוגל הקלד את זה בחלון החיפוש: "חברות נאמנות [עיר, עיר או מחוז + מדינה]" לדוגמה, הערך " חברות נאמנות ורו ביץ ', פלורידה" מחזיר את הדברים הבאים:
   
2. אם מוצגות מעט מדי חברות, לחץ על "עוד תוצאות..." ואז העתק שלושה שמות ומספרי טלפון של חברות בעלות צליל סביר. לדוגמה, תוכל לבחור: כותרת Fidelity National, כותרת Alliance וכותרת Seaboard.
3. כעת, התקשרו לכל חברה בתורן, וניהלו את הדיאלוג הבא:
   • "הייתי רוצה לדבר עם מנהל הנאמנות שלך, תודה."
   • "אדוני או גב 'מנהלת, ברצוני לשוחח בקצרה עם קצין הנאמנות המנוסה ביותר שלך, האדם המוסמך ביותר לטפל בעסקאות בית משפחתי. אתה יכול להגיד לי מי זה ולקשר אותי?"
   • לאחר שהתחברתי, "אני מחפש סוכן נדל"ן (שעושה עסקים עם המשרד שלך) שייצג אותי ברכישת בית (או מכירת בית). אני רוצה סוכן מנוסה מאוד שמכיר את האזור ואיך לייצג אינטרסים של קונה (או מוכר). זה צריך להיות אדם שראית בפעולה בסגירת נאמנות. אתה יכול להציע שניים או שלושה שמות? "
4. המטרה שלך היא להשיג חמישה שמות ומספרי טלפון או יותר, כל אחד מהם מייצג המלצה מקצועית של שופט טוב מאוד בכישרון סוכנים: קצין נאמנות מקצועי. קצינים רבים לא יסכימו לספק שם יחיד, נוטים יותר להציע שניים או שלושה שמות כדי להישאר הוגנים וחסרי משוא פנים.
5. הרשימה שלך ממתינה לראיונות עם המועמדים. לפני שתתחיל, עליך להשלים מחקר קטן ולבנות תוכנית הכוללת שאלות מרכזיות. למעשה, אתה מתנהג כמו מנהל גיוס ומבקש לבחור את הבחירה הטובה ביותר לתפקיד ייצוג העניין שלך ברכישת בית. להלן השלבים המומלצים שלי, אותם תוכלו לשנות לצרכים שלכם:
   • בצע חיפוש בגוגל בכל שם כדי לחשוף אתרי סוכנים ורקע קשור אחר. זה ייתן לך מושג כללי על רמת הפעילות והחוויה עבור כל שם, ועשוי לסייע בביטול שמות רחוקים מהאינטרסים שלך. לדוגמא, יתכן שתמצא סוכן המתמחה בנכסי סוסים כאשר אתה פשוט רוצה בית עם 3 חדרי שינה ו -2 חדרי אמבטיה בשכונה נחמדה עם בתי ספר בעלי דירוג גבוה. או להפך.
   • סקור אתרי סוכנים בעין ביקורתית ובמוח ספקן. אם אתה מזהה התמחות שאינה מתאימה לצרכים שלך, תוכל לחצות את הסוכן הזה מהרשימה אם אפשרויות אחרות יש בשפע.
   • הסתכלו גם על "להיטים" אחרים בצורה ביקורתית. אתה עשוי לחשוף פרסים, פעילויות צדקה וקהילה, ואפילו מכתבים לעורך שמצלצלים בפעמון שלך.
   • כעת הכינו רשימה של שאלות ראיונות שיעזרו לכם לערוך הערכה ברמה. לדוגמה:
     • כמה שעות אתה עובד כל שבוע כסוכן?
     • יש לך עבודה אחרת?
     • איך מתעדכנים ברשומות חדשות?
     • כמה זמן אתה מוכר באזור בו אני רוצה לרכוש?
     • מה היחס שלך בין בתים שנקנו לעומת בתים שנמכרו?
     • בכמה עסקאות היית מעורב במהלך חמש השנים האחרונות? 1 שנה?
     • מה הידע שלך לגבי השכונות המקומיות, בתי הספר, התחבורה והשופינג?
     • מה הדרישות שלך לעבודה איתנו? לדוגמה, סוכן קונה עשוי להתעקש שתוכיח את יכולת האשראי שלך על ידי קבלת אישור מלא מראש, ויעיד על ידי מכתב המלווה המתאים, ושיש לך "כסף רציני" (פיקדון במזומן) מוכן להיכנס לנאמנות לעסקה הנכונה. לחלופין, סוכן המוכר עשוי להציע בחום תמחור ריאליזם ונכונות לשיפור הערעור והבימה.
     • האם אתה יכול לספק הפניות הן מהמוכרים והן מהקונים?
     • מה הזמינות שלך לאורך זמן הזמן שלנו?

     עכשיו אתה כמעט מוכן. הוסף שאלות מרכזיות משלך אודות בתי ספר, שכונות, דמי בעלים, מספר עיקולים באזור, נתונים סטטיסטיים על מחירי בתים וכו '. ואז התחל לבצע את השיחות האלה, לשמור הערות. עד מהרה תהיה לך רשימה קצרה. קבע פגישות, ערוך ראיונות כדי לשכלל שאלות ותשובות ולקבוע אם הכימיה טובה. כשתעריך את כל הקריטריונים ל -3 עד 5 ראיונות, תהיה מוכן לקבל את ההחלטה החשובה בנושא בחירת הסוכן.

מוכרים וקונים צריכים להיות גם עוגיות קשוחות.

זה הכסף שלך וזה לא מגיע עם הוראות. בין אם אתה מוכר או קונה, עליך להגן על האינטרסים שלך על ידי תשאול ולימוד בשוק. עבור מוכרים, ידע בשוק ממלא תפקיד מהותי, ועליך להכניס זאת לקריטריונים לבחירה. חשוב להשיג כל יתרון, ומציאת הכישורים והכימיה הנכונים, כמו גם מומחיות שכונתית, מהווה חבילה נחמדה.

להתחזק פירושו להתחכם. כלים מקוונים יש בשפע, כמו Zillow.com ו- Owners.com. כלים אלה מאפשרים הזנת מיקוד וקריטריונים אחרים בכדי לבחון מאפיינים וערכים. האחרון נתון לטעות, מכיוון שאתרים אלה משתמשים בנתוני בסיס מס לעיתים קרובות שגויים כנקודת המוצא שלהם. בידיעה זו, אתה יכול לקבל מושג כללי או רחבה של ערך בכל שכונה נתונה, ואולי אפילו לאתר בתי מועמדים לתצוגה מקדימה לאחר שהפקדת את עצמך בידי סוכן. כדי לשפר את ההערכה שווי בכלל, כלים באתר שימוש כדי לבחור מכירות אחרונות (6 חודשים עד בחזרה לשנה) ברשימת comparables, ולהשתמש רק אלה כמדריך ערך על פי מ ' ²בסיס. בין אם אתם מתכננים למכור או לקנות, תהיו חמושים בהשוואה אמיתית לאותה שיחת מחירים בלתי נמנעת. כאשר הסוכן שבחרת בודק ואז משכלל את הנתונים שלך על סמך מומחיות, יהיה לך החכם להמשיך.

אם הייתי צריך לדרג איכות אחת יותר מכל האחרים בסוכן המוכר, הייתי שם "שיווק" בראש הרשימה. שיווק הוא הוצאת המשאבים המוצדקת (כסף וזמן) לקידום דבר על מנת לבצע עסקה.

בשוק של קונה, השיווק מקבל חשיבות כאשר המוכרים מתחרים על לקוחות דלים. כאשר המלאי מטפס ומספר הקונים יורד, השיווק הוא שעושה את ההבדל בין 16 חודשים לעומת 6 חודשים בשוק. שיווק קובע את אסטרטגיית התמחור, הציפייה, המצגת, אפיון הרסן וטקטיקות הקידום החל מפרסום ועד בתים פתוחים, ואפילו לתמריצים. אם הסוכן שלך מתעקש לצייר מעל הקירות בצבעי הדלעת בסלון, זה שיווק למטרות בימוי.

אם הייתי צריך לדרג איכות שיווק אחת מעל לכל האחרים, הייתי שם את "אסטרטגיית מחירים" בראש הרשימה. כל עוד אנו יודעים שהקונים נמצאים שם (והם), נכסים במחיר נכון מקבלים תשומת לב מהירה יותר כאשר הם חלק מקמפיין פרסומי המשתמשים בטקטיקות אחרות כמו פרסום ותמריצים. לכן, תרצה להפוך את אסטרטגיית התמחור לנושא הראשי עליו ידונו מועמדי הסוכנים. והוכיח את הקשיחות שלך על ידי היותך מוכן להבחין ב" BS "מעצות מוצקות.

מחיר גורם לקונים לרסן. פנייה לרסן מכניסה אותם פנימה. הרגש מחזיק אותם שם. אז נושא שני לדיון הוא בימוי. כיצד כל מועמד יביים את ביתכם לבניית הרגש? אתה זקוק לכל יתרון בשוק הנוכחי.

בסדר, אני חושב שרווינו נושא זה בעצות רבות, ובנוסף דרך מקצועית למצוא ולהעפיל סוכנים. נתתי הצעות מרכזיות לנושאים העיקריים שניתן לדון בהם בעת הראיון. עכשיו זה תלוי בך. יש לך טלפון?