אמנם לרמת הריבית יש השפעה חזקה על מחירי הנכסים, אך לשינויים בקצב האינפלציה יש השפעה חזקה על הריבית.
בעקבות המגמה
כיצד לקבוע את מהלך המחיר הבא? כיצד לקבוע מתי הזמן הטוב ביותר להשקעה? מה שרוב הקונים עושים זה שהם פשוט צופים בכיוון הקודם של המחירים. במילים אחרות, הציפיות שלהם מושפעות בעיקר מהתנועה הקודמת. אם המחירים צמחו, הם מצפים שהצמיחה תימשך, ולהיפך. למרבה הצער, לשיטה זו אין הרבה קשר לגורמים חשובים שקובעים את המחיר. הסתמכות על שיטה זו בלבד יכולה לגרום לחוויות כואבות מאוד, בדיוק כפי שראינו לפני זמן לא רב. גורמים כלכליים בסיסיים אז מהם הגורמים הכלכליים המשמעותיים הללו שבסופו של דבר יוצרים את המחיר?
צמיחה כלכלית
שיעורי הריבית הנומינליים (לפני האינפלציה) ומבנה מוצרי המשכנתא
אינפלציה
בואו נסתכל על גורמים אלה ביתר פירוט.
שלב 1
צמיחה כלכלית
כלכלה חזקה חשובה מאוד כמעט לכל עסק שם בחוץ, ונדל"ן אינו יוצא מן הכלל. אחד ההסברים אומר שכלכלה חזקה מעלה את מחירי הנכסים בכך שהיא מרגיעה את הקונה שהביקוש לדיור יימשך, הנכס שלו ירוויח ערך והוא יוכל להעביר אותו שוב ברווח. על פי הסקירה הרבעונית של BIS, 1% מהעלייה בתוצר המקביל קשורה לעליית מחירי הנכסים של 1% עד 4% לאחר 3 שנים.
שלב 2
שיעורי ריבית נומינליים ומבנה מוצרי משכנתא
כדי שמחירי הנכסים יצמחו, ראשית אתה צריך שפע של קונים נלהבים. בעוד שכמעט אף אחד לא יכול להרשות לעצמו לקנות נכס ללא הלוואת דירה כלשהי, יש יותר קונים שמשתוקקים לקנות בתים כאשר קיימים מוצרי משכנתא אטרקטיביים יותר עם ריביות סמליות נמוכות יותר. על פי אותו מקור, רק ירידה של 1% בשיעור הריבית הנומינלית קשורה לגידול במחירי הנכסים של 0,5% ל -1% לאחר שנה. באותה מידה נראה שהקונים רגישים מאוד גם לעלייה קלה בריבית הנומינלית, מה שגורם למחירי הנכסים להתייצב. אבל היזהר - שום כלל לא עובד בקפדנות. לדוגמא - משבר אשראי הוא מצב בו הריבית הרשמית הופכת פחות חשובה ושוק ההלוואות מונע מגורמים שונים. גם שוק הנדל"ן מושפע.
שלב 3
אינפלציה
אבל אתה צריך להבין, יש מערכת כללית לאופן שבו מחירי הנדל"ן נוצרים בשוק.
אמנם לרמת הריבית יש השפעה חזקה על מחירי הנכסים, אך לשינויים בקצב האינפלציה יש השפעה חזקה על הריבית. לאינפלציה גבוהה השפעות שונות במדינות שונות.
באותן מדינות, בהן השקעה בנכס נתפסת כאיזון אינפלציה, אינפלציה גבוהה יותר מעלה את מחירי הנכסים (גרמניה תהיה דוגמה טובה). מדינות אלה מאופיינות בהלוואות בריבית קבועה ללא משיכת הון. נהפוך הוא, לאינפלציה גבוהה יש השפעה שלילית על מחירי הנכסים במדינות עם ריביות משתנות, כמו בריטניה, או ריביות קבועות עם משיכת הון, למשל באירופה.
מסקנה לכל כלל יש יוצא מן הכלל, והמספרים והערכים שהוזכרו אינם חייבים להתאים לשכונתך. תפקיד מתווך לדעת את החריגים והשוני. אבל אתה צריך להבין, יש מערכת כללית לאופן שבו מחירי הנדל"ן נוצרים בשוק. אל תהיה לכוד על ידי גישה רדודה. חשוב על כל היבט בשוק.
הסופר אלי דייוויס מקדם את פניכם בביקור באתר הנדל"ן שלו.
