בדרך כלל הערעור יידון על ידי מועצה להתאמת אזורים או BZA. בכמה תחומי שיפוט, ערעור ייעוד מופנה ישירות לעירייה או לוועדת המחוז, או לנבחרי הציבור של אותה יחידה ממשלתית.
אם בקשתך לשינוי יעוד קיבלה הכחשה ראשונית, עדיין קיימים כמה דרכי פנייה שעשויות להציע אישור בסופו של דבר. הליך ערעור על החלטת ועדת יעוד עשוי לחשוף את המבקש לביקורת ציבורית, לתשומת לב תקשורתית, להתנהלות פוליטית ולכמה דמי עיבוד כבדים. עם זאת, ישנם מקרים בהם יש להטיל ספק בהחלטה ראשונית של ועדת תכנון ובנייה.
פקודות העיר או המחוז בסמכות השיפוט הספציפית שלך יתארו את הליך הערעור. בדרך כלל הערעור יידון על ידי מועצה להתאמת אזורים או BZA. בחלק מהשיפוטים, ערעור ייעודי מועבר ישירות לעירייה או לוועדת המחוז, או לנבחרי הציבור של אותה יחידה ממשלתית. יש להגיש בקשה ואגרה ספציפית בגין הערעור במועד, לכן הימנע מעיכוב זמן רב מדי והיה מודע למועד האחרון אם אתה מתכוון לערער.
מצבים מסוימים של בנייה ושימוש בקרקע אינם תואמים את הסטנדרטים הכלליים של רובע יעוד, אשר יכול ליצור הכחשה אוטומטית בדיון ייעוד מחדש. מקרים אלה מועברים לרוב לוועדה אחרת לצורך בדיקה מסוג אחר. אם אתה סבור שמקרה הייעוד שלך היה ייחודי בגלל נושא מיקום מסוים, כגון צורה חריגה של החבילה, ל- BZA המקומי תהיה הסמכות להעניק שונות למצבך. אם נושא הייעוד שלך נבע ממקרה של קשיים אישיים, כגון בן משפחה הזקוק לגישה לנכים, ה- BZA יוכל להעניק חריג מיוחד.
חברת BZA מציעה לבעלי נכסים
בשני המקרים הללו, יהיה עליכם לפרט את הסיבות לכך שמקרהכם שונה מהמצב הממוצע באותו אזור ייעודי. אולי המגרש שלך דורש שביל שביל ארוך מאוד בגללצורת הדגל הלא סדירה שלו, וזה המגרש היחיד של הצורה הזו בחלוקה. אתה יכול לתאר כיצד המגרש עמד בקוד בזמן שרכשת אותו, ואז הקוד שונה לפני שניתן היה לעבד את היתר הבנייה שלך. ה- BZA לא יאשר בדרך כלל שונות או חריגה אם זה יהפוך לתקדים שלילי לשכונה. עם זאת, עבור שימוש קרקעי לגיטימי המונע על ידי טכניות בקוד, הם עשויים להציע חסד. בתפקיד זה, ה- BZA מציע לבעלי נכסים הזדמנות לבנות על פי כוונת הקוד, גם כאשר הם לא יכולים לעמוד באות החוק בגלל נסיבות חריגות.
פקודות העיר או המחוז בסמכות השיפוט הספציפית שלך יתארו את הליך הערעור.
בקשתך לחריג או שונות מיוחדת אמורה להוכיח כי ניתן לעמוד ברוב דרישות קוד הייעוד, למעט האזור הספציפי בו אתה זקוק לגמישות. כאשר אתה מציע לסטות מהקוד, עדיין צריך להיות מאמץ לעמוד בדרישות הבטיחות והאסתטיקה כדי שהנכסים הסמוכים לא יושפעו מההצעה שלך. זכור כי יסוד מרכזי בקודי הייעוד הוא כוח המשטרה של השלטון, הקיים כדי להגן על בריאותה ובטיחותה של הקהילה, ולשמור מפני אובדן ערך רכוש. אם ההצעה שלך (לאחר הקמתה) תהפוך לאיום על השכונה, ייעוד ייכשל במשימתה לשמור על האינטרסים של הקהילה. לכן, כדאי להסביר כמה דרכים שבהן ההצעה שלך תשפיע באופן חיובי ולא שלילי.
אם בקשתך לאישור יעוד כוללת נושא רחב יותר, כגון שינוי משימוש בקרקע למגורים, ככל הנראה הערעור יידון ברמת הנציבות המחוזית או העירונית. במקרה זה, תרצה לחקור שינויים אחרים בשינוי ייעוד ושימוש בקרקע מסוג דומה. יתכן שתוכל לקבוע שיש תקדים לסוג הבקשה שלך. יתכן שתצטרך לקיים כמה פגישות נוספות כדי לשמוע את החששות של בעלי נכסים שכנים. אם השכנים מציעים פחות שבילי נסיעה, יותר מאגרי נוף, גובה בנייה נמוך יותר ותנאי אישור אחרים, יתכן שתצטרך לצייר מחדש את תוכנית האתר שלך. כדי להראות כיצד בקשות אלו קיבלו לפני הגשת ערעורך בדיון ציבורי.
מכיוון שתעסוק עם נבחרי ציבור, דעת הקהל על הצעתך יכולה להוות נקודת מפנה מרכזית לאופן ההצבעה האולטימטיבית. זה יכול להפוך לאיזון בין שלמות זכויות הקניין שלך לעומת תאימות השימוש המוצע שלך לאזור שמסביב. אם אנשי הצוות המקומיים בתכנון ובינוי לציין שההצעה שלך מוקדמת, ייתכן שתצטרך להציג מחקר שוק המראה את הביקוש לשימוש המוצע שלך. ייתכן שתצטרך גם לנהל משא ומתן על דרך לספק כבישים, מים, ביוב ושירותים ציבוריים אחרים או תשתית מבלי להעמיס על עומס המתקנים הקיימים באזור זה. יתכן שתצטרך להתייחס למדיניות התוכנית המקיפה של היישוב ולצטט את הסיבות לכך שהצעת הפיתוח שלך עולה בקנה אחד עם התוכנית.
מאמץ לנהל משא ומתן בענייני תאימות בדרך כלל יניע את חלק מהצבעות המפכ"ל לקראת הצעת המבקש. עם זאת, לפעמים ההצעה עדיין נתפסת כמוקדמת או לא מתאימה, והתיק נדחה שוב. הרמה הבאה של ערעור היא בית המשפט לענייני מעגלים, למי שיש מספיק משאבים בכדי לפתוח באתגר משפטי גדול. יכול להיות שננקט שינוי של החלטת ייעוד בבית המשפט אם נראה כי העיר או המחוז פעלו כנגד הקריטריונים שלהם, כגון סתירה לתוכנית המקיפה שלהם. אם נראה כי פעולות השלטון המקומי שרירותיות וקפריזיות, יתכן כי בית המשפט יצליח. עם זאת, רבים מהמקרים הללו מסתיימים בכך שבית המשפט מקיים את שלילת הייעוד המקורית. לסיכום, על המבקש לערוך מחקר רב ככל האפשר לפני תשלום אגרות ערעור נכבדות ושכר טרחה משפטי. הכחשות אזוריות רבות מבוססות על מדיניות של התוכנית המקיפה של העיר או המחוז, הנושאת את משקל החוק ולא ניתן לבטל אותן ללא בדיקה ברמת המדינה.
