כיצד לחשב ולהשתמש במכפיל שכירות ברוטו?

שוק הנדל"ן רגיש ומסוגל להניב רווחים טובים או לגרום הפסדים כבדים לכל מי שעוסק בכך. כל מעורבות בתחום הנדל"ן דורשת שתנתח את השוק באופן מדעי ויהיה לך ידע הוגן לגביו.

יש לא מעט דרכים להעריך את נכס ההשקעה שלך, חלקן הן:

• מכפיל שכירות ברוטו (GRM)
• שיעור היוון הכנסה (שיעור מכסה)
• שיעור תשואה במזומן במזומן

הערכה מוכנה

מבין אלה, ה- GRM הוא דרך פשוטה ומהירה להחליט האם כדאי לשקול נכס כהשקעה. זוהי לכל היותר הערכה גסה ומוכנה בלבד והיא בהחלט לא הדרך הטובה ביותר להעריך את ערך הנכס שלך. ה- GRM הוא אינדיקטור האם יש צורך בניתוח ומחקר נוסף על ערך הנכס שלך. כשלעצמו, זה לא מדידה חזקה. GRM מוצא את מקומו בניתוח נדל"ן מעצם היותו דרך מהירה להחליט האם כדאי להקדיש זמן ומאמץ נוסף להערכת הנכס לצורך השקעות נוספות.

מהו מכפיל שכירות ברוטו?

הכנסה שנתית ברוטו

זהו היחס בין מחיר נכס מניב להכנסה השנתית ברוטו.

כיצד מחושב מכפיל שכירות ברוטו?

GRM מחושב על ידי חלוקת שווי השוק של הנכס בהכנסה המתוזמנת ברוטו. הכנסה מתוזמנת ברוטו היא הסכום המקסימלי של הכנסות שכירות שנתיות להשכרה מנכס (בתפוסה של 100%).

להמחשה בדוגמה -

הכנסה שנתית ברוטו

לנכס שווי שוק של 354000 € והכנסה מתוכננת ברוטו או הכנסה שנתית ברוטו של 59700 € ה- GRM עבור נכס זה יהיה 354000 € / 59700 € = 5,93.

נניח ונכס נמצא בשוק עם מחיר מבוקש של 627000 € ועם הכנסה שנתית ברוטו שנקבעה של 74600 € ה- GRM של נכסים דומים, אשר עוסקו לאחרונה בשוק, הוא 6,2. כדי לברר אם כדאי לנכס להשקיע, ניתן להגיע לשווי השוק הסביר של נכס זה.

GRM * הכנסה שנתית = שווי שוק

6,2 * 74600 € = 463000 €

לפיכך בשיעור המבוקש של 627000 €, ייתכן שלא תהיה החלטה נבונה להשקיע בנכס זה.

בעוד ההחלטה להשקעה מתקבלת, יש להשתמש ב- GRM זה רק להערכת נכס זה בהשוואה לנכסים דומים. לכן, GRM נמוך יותר מציג סיכוי השקעה אטרקטיבי יותר מאשר נכס עם GRM גבוה יותר.

בתרחיש שבו שיעור הפחת, עלויות חוזרות כמו מיסים וביטוח, הוצאות התפעול הם עקביים וטריוויאליים ביחס להכנסה ברוטו בנכסים דומים, יחס ה- GRM הוא מדד טוב. כאשר מחושבים GRM באמצעות הכנסה ברוטו אפקטיבית, כלומר הכנסה פוטנציאלית שנתית פחות ערך פנוי, היא הופכת לאינדיקטור אמין הרבה יותר.

בעוד שה- GRM הוא כלי מדידה נוח בגלל פשטותו, הוא מוגבל לשימוש, מכיוון שהוא אינו לוקח בחשבון גורמים כמו הפסד אשראי, מקום פנוי, הוצאות תפעול וכו '.