קרקע פנויה היא נכס שאינו תפוס וכיום אינו בשימוש. בקרקע עשויים להיות כמה כלי עזר ושיפורים מחוץ לאתר הנבדלים מקרקע גולמית שאין בה מבנים או שיפורים. הערכת קרקע פנויה היא תהליך מורכב מאוד והכי טוב אם הוא מושלם על ידי איש מקצוע. רק כמה גורמים רבים שנלקחים בחשבון בעת קביעת שווי הקרקע הפנויה הם אופן הייעוד שלהם, כיצד או אם ניתן לשפרם, ומה השימוש הטוב ביותר בה.
רבים מאמינים כי הקרקע הפנויה היא הקלה ביותר להערכה; זה לא נכון. עם רכוש שהשתפר, השימוש הטוב ביותר והגבוה ביותר בקרקע נקבע על ידי השיפורים, ועם קרקע ריקה הכל אפשרי. ניתן לשפר את הקרקע לכל דבר, החל מתחנת כוח ועד חלוקה למגורים. אם חלקת אדמה פנויה ניתנת לבנייה או לא, תהיה ככל הנראה השפעה רבה על ערכה.
התקרב לשמאות קרקע פנויות
אין נוסחה אחת המשמשת להערכת קרקעות פנויות, מכיוון שיש כל כך הרבה גורמים התלויים בשוק ובקרקע. ישנן כמה דרכים שונות להתייחס לשמאות קרקע פנויה וכמה הנחיות שיש לעקוב אחריהן.
הצעדים להערכת קרקע פנויה כוללים:
- איתור מיקום הנכס. בדוק עם המשרד ממונה על פקוד היעודה למצוא את הנכס. הם יוכלו לחשוף אם וכיצד ניתן לשפר את הנכס, את הצפיפות והדרישות הגבוהים ביותר שלו. דוגמה אחת תהיה כי נכס מיועד למגורים כפריים הניתנים לשיפור עם בית משפחתי יחיד בתוספת מבנה אחר.
- הכירו את ההנחיות לכל סוג של פיתוח. אדמות מסווגות כמגורים כפריים, מרובי משפחות, מסחריות, מגורים או תעשייתיות. יש הנחיות ספציפיות לכל סוג נכס.
- שקול את העובדה שהמאפיין בצפיפות גבוהה יותר הוא בעל ערך רב יותר. בדרך כלל אדמות מסחריות הן בעלות הערך הגדול ביותר ואילו לשתיהן אדמות חקלאיות וכפריות יש את הערך הנמוך ביותר. אדמות מסוג תעשייה ומגורים נופלות לאמצע.
- השווה נכס דומה. השווה מיקום, גודל, יעוד ותכונות פיזיות כדי לקבוע אומדן של הנכס שלך מול אחרים. ערכות שווי עבור קרקע פנויה בדרך כלל מבוצעות על ידי אחד המחיר מ 2 או המחיר לדונם.
- ניתוח מכירת קרקעות פנויות אחרות בקרבת אדמתך. קבע את שווי הקרקע לפי המכירה שנראית דומה ביותר בסך הכל ולא בממוצע של מכירתה.
